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房产交易资金监管服务新政策解读


来源:    发布时间:2019-11-07 1487 次浏览
摘要: 
      

     宁波乐居:市民都很关心宁波房产交易资金监管服务新政策,我想问一下冯科长,为什么要开展这项资金监管服务呢?

  冯科长:近几年我市楼市形势发展不断变化,现在可以说市场跟前几年有很大的差别,很大的改变,随着中央对楼市定调、政策不断的出现,楼市健康平稳发展已成为调控的主要要求,房地产市场发展的主要要求,其中房产交易资金的安全也是市场平稳发展中的重要一环,随着近几年楼市不断的发展,我们发现在市场发展过程中,也有一些问题逐渐显现,为了针对这些问题,做出预防性措施或者是预防性的制度安排,我们局里经过慎重的调研,出台了目前两个文件,一个是商品房预售资金监管方面的文件,另外一个是存量房交易资金监管方面的文件,主要目的就是为了减少或者是预防交易资金的风险,保障广大购房者合法权益。

  宁波乐居:关于这项资金监管服务主要是让哪部分老百姓获益比较大呢?

  冯科长:为了是主要保障购房者的利益。保障预售资金,购房者的购房资金能进的来、管的住、用的好。在预售资金监管方面跟浙江省原来实施的办法有一个比较明显的改变,可以说预售资金监管延伸到房屋交付,因为按照原来省办法呢,省办法一直到竣工备案、楼房建完。但是我们在实践过程中发现了一些因为个别项目存在土地抵押然后导致购房者在办理产权证的时候存在阻碍,所以这次在预售资金监管方面把土地抵押担保贷款本息也纳入监管范围,确保购房者最终能顺利拿到自己的产权证。存量房这边还是请王科介绍一下。

  王科长:宁波存量房资金托管业务其实从2010年开始就已经在实施了,只是当时资金托管这个业务,资金的划转是跟交易登记流程结合起来的,到2015年的时候当时资金托管业务也做得比较好,但是2015年底的时候交易跟登记职能重新整合,登记职能划转给了自然资源就是当时的国土局,所以那个时候资金托管业务其实大部分已经不能再办理了,在这样的形势下,老百姓买卖二手房交易风险已经凸现出来了,群众通过很多渠道,比如说向民生一点通、信访渠道向我们咨询、反映,说宁波这边有没有新的资金监管政策。基于这样的情况,2016年住建部、人行部门、银保监部门也联合发了一些文,就是关于加强房地产中介管理的文件,里面也明确要求,针对存量房交易这块加强资金监管的工作,市住建局在2017年也发文了,就是对加强房地产经济管理这一块,要把完善存量房交易资金监管这些工作抓起来。所以,2016年开始就着手资金监管这项工作,首先我们也做了一些基础性工作,把全大市存量房交易合同网签备案平台创建起来,在这个基础上,有了统一数据、统一业务模式的前提下,资金监管这个办法就开始征求意见,一系列手续都操作起来,直到10月9日这个文件出台,这个文件出台也是比较顺应市场需求的。二手房交易资金监管这个政策最受益的还是市场上二手房买卖双方,他们原先在买房过程中是先付款还是先过户,这肯定是一个主要矛盾,他们会纠结,现在有了这个政策以后,这个问题应该可以迎刃而解。

  宁波乐居:我有注意到11月15日起,资金监管是一个升级,是这么一个说辞,升级具体是指哪一些方面呢?

  王科长:2010年的时候就已经有资金托管这个业务,这次资金监管是基于原来资金托管业务基础上,也是在原来文件基础上进行修改的一个文件,也是结合现在当前实际的情况所出的一个办法。这个监管办法也是补齐了现在房产交易市场监管缺口,原来监管这块是缺失了,加强了房产交易流程的管理。

  宁波乐居:这一版跟原先在执行的那一套理论体系、执行方案,有哪些具体不一样的地方吗?

  王科长:我先简单介绍一下新的监管政策,二手房交易资金监管办法是什么样的一个变化。主要概括有两点:第一,买卖双方在房屋交易过程中需要把房款放入到监管账户,这是一个最大的变化。其二,以往如果买房需要住房按揭贷款,必须要你拿到房产证以后,过户登记完以后,拿到房产证才可以到银行贷款审批,但是现在这个政策实施以后,在过户手续办理之前,你网签合同签完以后,买方就可以去银行办理住房按揭贷款的预审批,这样就能很好的保障房东后续房款的来源。这是两个最大的变化。

  宁波乐居:执行新的举措时,在执行落地时,主要涉及到哪几方的服务支持呢?

  王科长:政策落地的话,肯定要涉及到买卖双方,市场交易主体是买卖双方,跟买卖双方密切相关的还有经纪机构、经纪人员,另外最重要就是监管银行,文件里对经纪机构及其从业人员也是有一定要求的,就是买卖双方在交易过程中经纪人员有义务向买卖双方告知交易的风险,而且要告知他对办理资金监管的必要性,有义务协助买卖双方去银行办理资金监管这项业务。

  宁波乐居:你刚才有提到银行,银行这块资金监管,包括哪些资金呢?

  工商银行:银行资金监管主要包括一次性付款的,通过中介交易的房产,如果是一次性付款就可以通过银行来进行资金监管,还有是分期付款的,还有是按揭的,还有是首付款这一部分,这些都在监管范围里面。

  宁波乐居:监管服务本身是收费吗?

  工商银行:银行的监管服务是免费为全市人们提供的,不收任何费用。

  宁波乐居:政策正式升级之前,和现有在执行的方案,具体有哪些区别呢?

  工商银行:新的政策落地之前,在交易的时候买卖双方都会有多方面的担心。买方会担心什么,买方主要是担心先付了首付款,付了定金,甚至还为卖方偿还剩余按揭,如果在交易实施过程中遇到了最终房产交易不了,或者说卖方存在一些外债导致这个房子在过户过程中被查封,或者是二次抵押,其实买方最担心的就是这个。对卖方来讲,他其实也会存在担心,他担心的最大点是,当我把房子过户交易都完成了以后,事实上房子持有人就是买方了,他最希望就是贷款快一点放下来,我的资金都能到位,但是往往有的时候这个点是无法把控的,对卖方来说最担心的是买方的按揭迟迟下不来。

  宁波乐居:目前监管办理的步骤是怎样的,手续复杂吗?

  工商银行:资金监管其实是非常简单的,我们工商银行在2017年的时候就已经推出了房管家账户的服务,手机银行上就可以使用,我们的客户首先要注册手机银行,同时要具有工商银行的一类账户,他们首先到我们网点来,因为做按揭也好,或者是购买房产,哪怕是一次性付款,在中介的建议下来到银行,在监管资金的过程中,他先向客户经理提出资金监管的申请,首先是线下申请,经过我们系统以后,就到了线上进行手机银行的双方确认,确认过程中,首先是在APP上有一个资金监管协议,这个协议是买卖双方相互确认一个时间点,也就是说什么时间点才把资金划转到卖方的账户上,可以指定是过户的时候,也可以指定是抵押办妥的时候,也可以指定是按揭贷款全都放下来的时候,这三个时间点都可以双方自主确定来选择,这就称之为资金划转的前提条件。如果这个前提条件在约定的情况下,相互都达到了,就可以认可他们互相之间的协议确立了,确立了协议以后,有买方把首付款先缴存到指定的监管账户里面,双方在手机银行上都可以察看到这一笔资金,随时都能查询,它是处于冻结状态的。等双方协议中确定的时间点达成条件以后,工行就可以为他条件指令的释放,这一笔资金就可以到卖方账户了,资金监管整个过程就完成了。

  宁波乐居:线上交流过程大概需要多长时间才能完成纯线上的流程呢?

  工商银行:只要您是原先就办好手机银行的,本来就是注册客户的,就很简单,五到十分钟就能把线上的协议签订好,缴款缴进以后,相互确认好以后这个协议就算达成了,后续可以继续进行房产交易的各个环节,过户或者是办按揭的流程。

  宁波乐居:除了线上以外,还要去线下办理对吧,线下办理大概需要跑几次呢?

  工商银行:线下办理跑一次就够了,因为对于工行来讲,目前推出了一站式住房交易金融服务,一站式在几个网站已经开始实施了,包括了中介可以和买卖双方客户一起到工行网点进行购房交易合同的网签,客户跑到银行来就不用再去其他任何地方,同时在网签完成以后就可以办理按揭的申办手续,房产交易资金监管前提下,会对按揭贷款进行预审批,预审批完成以后接下来就是交易过户,还有抵押这些环节,这些环节在不动产中心,房管中心的支持下,相当于把政府平台搭建在银行里面,客户就不用再去跑行政服务中心、抵押中心,直接在工行网点就可以把房子的交易一站式的完成。这样的话,对客户来说,就真正实现了“最多跑一次”。

 宁波乐居:想问一下王科长,宁波市除了工商银行以外,还有哪些银行可以办理一站式网签服务呢?

  王科长:对银行开办网签服务点没有准入要求的,只要银行有这个能力,他愿意开展网签服务,我们都是非常欢迎和支持的,在这次政策实施以前,我们也在统计有哪些银行会开展网签服务点,根据统计情况,到时候也会把服务点向社会公开,让老百姓知道,哪里可以就近办。

  宁波乐居:实施开展这项金融服务过程中,遇到最大的困难和阻力您觉得是什么呢?

  工商银行:就像刚才提到的,有一些卖方客户在卖掉房子的时候其实前面有一笔贷款还存在,也就是说他还是处于按揭中,但是他又需要把这套房子卖掉,对他来讲如果说首付款资金不足以使他还清所有的按揭贷款的话,对他来说短期需要一个融资的渠道,当然在银行端也有融资服务,对卖方客户银行也能提供短期的服务。但这个需求可能是不同客户有各种各样的需求,所以这个方面还是需要有更多的渠道来提供给客户。

  宁波乐居:就目前这个困难和处境来说,我们有一个比较合适的解决方案吗?

  房易公司:我们公司全称是宁波市房易科技服务有限公司,受市房管中心监督指导的一家房产类的金融服务公司。我们是对接金融机构和担保机构和客户的平台公司。自己也开发了APP和微信公众号,名称叫“房易助手”,平台主要解决的问题是,针对卖房客户,原有按揭贷款、抵押贷款情况下,过户之前必须要结清,但是现在因为有了资金监管模式,买方的首付款其实是在监管账户,以前很多情况下卖房客户会占用首付款去还原有贷款,现在这个渠道是走不通了,肯定需要一个更好的、便捷的,有政府信用背书的、利率低的渠道来补充这个环节。我们公司就是整合了全宁波大市各家银行和政府国有担保机构,来为卖房客户做一笔短期的担保贷款,来偿还这一笔未结清的贷款,方便他过户。我们是开放的平台,所有的银行和担保机构都可以跟我们合作,用户可以自由的选择哪家银行贷款,哪家担保机构担保。基于市场化的原则,你可以选择有额度的、利率低的、审批速度快的、担保费率低的,类似达到这些要求的机构。

  宁波乐居:目前市面上传统的借贷做法相比,选择房易产品核心优势是什么呢?

  房易公司:核心优势最重要的,第一个主要是合法合规。前段时间九部委出台了两个文件,一个是打击民间非法高息借贷,一个是规范担保行业,规定涉房担保必须通过有正规融资担保牌照的担保公司进行担保。我们公司平台上都是政府平台,包括国有担保公司都是有正规融资担保牌照的担保公司介入担保,所有借款都是通过银行资金进行的,所以说合法合规是我们最大优势。现在可以通过两个方式申请我们的服务,一种方式就是在房源挂牌的时候,勾选担保贷款需求的话,我们这边会自动跟你联系;还有就是在网签合同签订的时候,系统上也可以勾选我们的服务。还有一种方式就是下载APP、微信公众号,就是房易助手这个平台。我们这个APP和公众号还有一个功能,除了提交需求,还有一块就是可以实时的反馈交易进展、贷款进展,反馈到用户手机端,让用户可以实时的察看,全程都是透明的。

  王科长:房源挂牌的时候,点击的时候,会有这个信息,你会联系有需求方的客户是吧。我就补充一下,不管是房源核验的时候还是房源挂牌的时候,我们都是会征求房东出卖人自己的意愿,如果他意愿把相关的联系方式给到第三方机构,愿意接受这样一个服务,这个时候我们才会把信息给到你们这边。

  宁波乐居:我有听到说,这个产品主要是帮二手房交易过程中帮他们节省了很多步骤,帮助可以提供代办服务、帮他们提供一些借贷资金周转服务,这些原先是中介公司做的,现在出来你这么一个产品的话,是不是会抢了中介公司原来的市场份额呢?

  房易公司:我们代办服务只针对有卖房需要还款的客户,针对这些需求的客户,其实是为了在交易过程中能封闭式运作,一对一服务,规避人为因素在专业程度、交接过程中可能产生差错等原因造成的流程操作风险,能更好的保障交易安全和资金安全,我们的服务是开放的,中介公司也可以和我们战略合作,把精力投入到买卖双方的交易撮合工作中,把后方交易手续交给我们来做,过户手续包括代办按揭这些手续交给我们操作,把专业的事情交给专业的人员来办,这样规范了整个存量房交易的市场,提高的交易效率和服务质量,降低了整个交易风险。

  宁波乐居:请您帮我们梳理一下,房易品牌目前有哪些服务可以提供呢?

  房易公司:我们的服务核心是为客户匹配到最合适的银行和担保机构,然后提供专业代办服务,最后还有一个通过我们的APP和微信公众号给客户反馈交易的进展和贷款进展。

  宁波乐居:好的,房易产品除了现有功能以外,未来还会朝哪些更多的产品方向发展吗?

  房易公司:我们公司目前的产品是担保贷款,以后还会衍生到比如装修贷、消费贷,跟房产相关的所有金融服务产品都会像超市货架商品一样,一样一样摆在平台上,供客户自由的选择,包括现在我们跟很多银行业是在对接线上服务的工作,最终在我们平台上可以实现在线的申请,在线的审批,在线的签约,等等服务。

  宁波乐居:担保公司确实是一个新的领域,还有最后一个问题想要问一下冯科长,宁波房产交易资金监管升级这个举措,引入第三方这个事情,是宁波首创独创的吗?在其他城市有做吗?

  冯科长:应该说在浙江省内是走在比较前面的,存量房这块相对来说,应该说是比较先进的,因为全国资金托管模式不一样,采取银行托管,因为我们是遵循市场化的出发点,以这种为基本思路来设计的制度,其他地方据我们了解是政府强力监管的,这样涉及到两种制度的不一样,谁优谁劣不好说,因为各有利弊,不能说哪一个制度一定比另外一个制度好。但是从我们的角度来说,从我们现在监管模式来说,就是遵循市场化这条道路,宁波还是比较靠前的,比较先行一步的。